中闻原创 | 以酒店投资人视角对国际酒店品牌的《酒店委托管理合同》重点条款的法律分析

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本文拟通过对国际酒店品牌通常使用的《酒店委托管理合同》（下称“管理合同”）模板的主要关键条款的法律分析，让酒店投资人在加入国际酒店品牌时关注和全面了解相关条款的法律含义，在合同商谈签订时争取最大权益，合同履行中准确按约遵守，避免合作过程中产生纷争。

经过多年的发展，很多国际酒店品牌通常具有品牌和市场优势，国内酒店投资人会通过订立《酒店委托管理合同》的方式成为国际酒店联盟成员，这样可以得到国际知名酒店集团在管理技术上的帮助，也可借助国际酒店品牌的影响力迅速推升其持有的商业价值，以达到酒店投资回报好、物业价值又提升的目的。

国际酒店品牌大多是全权委托管理，即酒店投资人投资酒店并将酒店经营管理权全部交给国际酒店管理公司管理，双方之间会签订《酒店委托管理合同》（下称“管理合同”）（管理合同中，酒店投资人的法律关系定位是“委托人”，合同中一般称“投资人”或“业主”；国际酒店管理公司的法律关系定位是“被委托人”，合同中一般称“管理人”），通过管理合同来约束双方、划定各自行为边界。但是，在实际确定委托管理合同内容时，酒店投资人作为委托人往往比较被动，因为国际酒店集团一般会将自己的酒店委托管理格式合同文本作为双方合同基础，而酒店投资人往往不具备酒店行业的专业知识（现在酒店投资人一般也会聘请酒店行业专家作为代表，但代表熟悉的是酒店行业知识，法律知识或法律风险并不是很专业），在合同的谈判和内容确定方面往往不能全面理解条款的法律含义及其中隐藏的法律风险，一旦双方发生争议，很可能会付出不必要的代价。

国际酒店品牌的管理合同作为酒店投资人需要特别关注的条款包括：

一、酒店前期的建设及筹备条款

国际酒店品牌一般是在酒店物业承建之前就已确定，因为酒店的承建规划、技术标准要符合酒店管理公司的要求，所以在管理合同中会包括酒店建设及技术要求条款的内容，另外再通过订立《技术服务合同》的方式详细约定酒店建设进度及技术标准要求，投资人需要注意：

1、两个合同的相对方如果都是酒店管理公司，注意要考虑酒店建设周期安排问题，包括酒店品牌标准与我国现行规定规范及主管部门实际要求等情况来确定尽可能合理的周期，因为出现酒店完工、开业延期问题酒店投资人可能会增加费用甚至承担违约，因为酒店开发承建阶段，落实酒店开发承建工作是酒店投资人的责任，所以一定要考虑周全预留足够合理承建酒店周期。

2、如果《技术服务合同》的当事方是酒店管理公司的关联公司，应要求管理人在管理合同及技术服务合同中作出保证：该等不同签约主体为关联公司，且在酒店建设、开业筹备过程中两者作出的任何意见应保持一致性和统一性。

3、另外，酒店装饰装修、设计时，一定将管理方的技术要求、品质要求在相关设计合同、装饰装修合同中作出明确具体要求；酒店管理公司一般不指定但推荐设计公司、装饰装修公司或顾问公司（一般称“关联供应商”），这对于投资人来讲不是坏事，因为酒店管理公司推荐的关联供应商可以减低投资人的选择成本，且技术、品质等要求不符合酒店管理公司要求的风险也减低了。但是投资人要注意，因为酒店管理公司不指定（也是为了减低它自己的责任风险）关联供应商是推荐，则建议在合同条款中尽可能扩大关联供应商的范围，各类管理供应商的名单数量最少三家以上。

二、人员安排条款

酒店管理公司除提供筹建酒店技术支持服务，主要就是酒店开业后的管理服务，管理服务的重点是指派酒店高级管理人员，包括酒店总经理、财务总监、行政总监、采购总监、厨师长等。

酒店的总经理对酒店经营最为关键，往往酒店管理合同约定总经理人选都是酒店管理公司指定或推荐，业主一般仅拥有一项决定任命权。所以如何通过合同中做细化、变通规定，防止业主在这方面的制约被动。

1、酒店管理公司直接指定的意见必须否定，最起码应当是酒店管理公司推荐（大多都是推荐方式），然后由业主方确认。在这方面还要注意必须要求酒店管理公司提前将相关人员的详细简历（包括国籍、年龄、管理经验、身体健康状况等）提供给业主方，留足进行内部商谈决定的时间。

2、应当有对总经理的业绩考核条款或者是更换条件条款，对酒店管理公司和总经理是一种约束。当然即便这样，酒店管理公司为了防止业主频繁更换总经理，一般会限定更换总经理的人数，这时建议别按照委托期限确定更换次数，而根据年限更换次数。另外，业主方可以考虑要求酒店管理公司每次提供总经理推荐人不能仅提供一位，最少提供三位供选择，且之前否定的下次不得再次推荐。

3、另外，酒店的财务总监、行政总监、采购总监、厨房厨师长等高级管理人员一般也是由酒店管理公司指派，业主也可参考总经理的任命、考核条款。

4、这些高级管理人员的报酬一般由酒店支付，所以酒店管理公司一般将这些人员与酒店方签订劳动关系，当然也有酒店管理公司为了方便管理和调派，没让这些高级管理人员与酒店签订劳动合同。我们建议将这些高级管理人员与酒店的关系排除在劳动合同之外，因为这些人员不认为自己是酒店的人，业主与管理公司发生争议不会站在业主这方，另外因这些高级管理人员不符合要求进行更换时，也可让酒店业主方避免产生解除劳动合同的成本付出。

三、财务管理方面条款

酒店业主对酒店的控制因为酒店管理权交给了管理公司，所以只能通过财务的监督方式间接对管理公司进行制约，通常包括：审核年度预算；款项支取双签；委托人员担任会计；审计；账户设置等方面。这方面主要注意： 

1、业主方年度预算审批权要保障，业主对预算偏离和调整如果控制酒店管理公司的程序救济仅可能具体可操作。

2、业主独立的审计权应当保障，且一旦审计结果与酒店管理公司提供的不一致，有权要求管理公司作出解释、进行调查、重新核算管理费等各项费用等。

3、国际品牌酒店管理模式一般均为全权委托管理模式，因此管理方均要求酒店经营账户由业主所设立，但支配、使用权均为管理公司，管理方拥有绝对权从银行账户存款或提款，业主不得干涉。对这类条款，建议业主方仍需保留银行账户使用会签的权利（双签），最起码超过一定额度要双签。也可以通过约定因管理方出于故意或过失造成的损失增加赔偿责任的方式，约束管理方。

四、关于酒店管理公司业绩考核的条款

关于业绩考核条款问题可以结合管理费条款（奖励费用）进行协商约定。因为，酒店管理公司的管理合同一方面对自己的管理费保护的很好，一般会约定基本管理费和奖励费用（即达到一定条件后业主另外支付的费用），却对酒店的业绩采取不做具体承诺的办法（包括业绩考核标准不好确定、酒店管理公司仅应承担经营管理责任而不应对酒店经营效果和收益负责、更不应对酒店经营收益预期作保证为由），而且免责事项又列举很多的方式进行约定。在这种情况下，为了有效保护业主权益建议：

1、酒店管理公司列举的免责事由包括不可抗力、经济形势不好、酒店房间数减少等等，业主应明确或尽量缩小上述事项的内涵和外延，防止管理公司为其业绩不达标寻找可以逃脱惩罚的理由。

2、业绩考核条款一般通行的业绩考核办法是可以采取营业毛利润考核；二是采取酒店营业比率类指标考核；三是两个考核指标综合考核。

3、应当约定酒店管理公司业绩考核不达标业主的救济办法，包括可以约定酒店管理公司支付差额款项可以暂时继续委托管理的；如一定期限仍然无法考核达标，则业主可以行使合同的解除权。

五、管理费支付条款

这方面条款酒店管理合同除了对管理费的金额或标准进行具体详细界定、支付时间等进行详细约定之外，往往约定管理方有权不时指定之其他货币、不时指定地点并不时指定付款方式要求业主予以支付，并要求业主承担由此产生的相应费用，这种约定对业主方潜在风险极大。因为一定因汇率风险、购汇成本和外汇监管等问题造成无法及时支付构成违约或可能会产生额外成本。所以建议业主方要求酒店管理公司能够确定收款账户、币种，如果选择其它则产生额外成本或逾期付款风险由酒店管理公司承担。

六、合同权利义务转让条款

酒店管理公司在管理合同中一般约定管理方无须征得业主同意有权向其关联方（一般即指同一酒店集团下属的关联公司）转让本管理合同；另外又约定酒店管理公司严格限制业主转让酒店资产。对此内容需要注意：

1、如果业主接受酒店管理公司这种未经同意的转让，将意味着管理方无须征得业主方的同意就可以将酒店交由一个关联的管理公司来管理，而不论新的管理公司的管理能力和履约能力如何，这将导致业主出现重大风险。对此，建议业主一定争取同意权，最起码未经同意也应当是转让给集团成员管理公司并且对新管理公司的管理责任提供担保。

2、业主退出酒店项目或资产变现的权利应当得到保障，在业主方善于且与管理公司进行充分沟通免除担忧的情况下应当视为不违约，特别是业主为上市公司或第三方通过公开市场购买业主股票或所有者权益时应该没有限制。

七、知识产权方面的条款

酒店委托管理合同涉及到知识产权范围比较广，包括商标、著作权、商业秘密等，比如酒店商标、酒店手册、许可技术、品牌标准以及管理方所提供的标准化的集团服务系统、会员奖励计划系统等。这方面主要提示酒店品牌商标权的事前审查和合同终止时的延展使用问题：

1、酒店管理公司一定对酒店品牌享有权利并提供权利证明，包括是商品权利证书或许可证，并核查商标是否已在中国合法注册，或者通过国际申请程序使该品牌的商标权延伸至我国。

2、委托管理合同终止包括提前解除或到期未续延届满的，将涉及到摘牌和物品的处理。摘牌包括标牌、标示或标志的终止使用。原则上合同终止包括纸张、杯子等低值易耗品以及酒店的家具、装置及设备等在合同终止后都要摘牌。低值易耗品无所谓，但是其它家具、装置及设备等这类物品的价值通常比较大，在合同终止时尚未满折旧年限，如果在合同终止后不能使用将给业主造成很大的成本浪费。所以，建议尽量约定延展期限等方案解决。

八、争议解决条款

酒店管理公司在争议解决条款方面一是法律适用方面习惯以英美法系为主，二是选择争议解决途径方面多选择通过“酒店专家决议”这种特殊机制解决争议，这也是英美法系习惯做法。此类解决机制相较诉讼或仲裁程序较为简便，有较好的保密，具有更高的专业性。但是选择这样的解决方式时双方需要考虑两个方面，一是专家解决机制的适用范围，二是专家所作裁定的具体效力。所以，在我国酒店管理项目纠纷案例中常见的司法解决途径仲裁居多，因其相对于诉讼来说具有更大的灵活性和更好的保密性，相对于专家解决机制来说，仲裁又更具有权威性。

除此之外，酒店投资人在与国际酒店品牌商谈管理合同时还要关注其他的条款：比如保险条款，国际酒店品牌对于风险转嫁极为重视，一般在管理合同中都要求业主购买保险，这就需要投资人注意保费承担成本及险种是否可以承保等问题；税金条款，酒店管理公司往往约定业主方应支付的管理费等一切款项均为税后款（即税费由业主承担），这就需要投资人注意可能会因境外支付产生不确定的税费负担问题；限制条款，这条款主要是限制竞争问题，投资人一般可以要求管理公司在一定区域限制同一个品牌或相同档次品牌同时存在。

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本文根据自己承办的具体案例及参考学习其他专家意见形成，在此特别感谢酒店专家/原长城喜来登酒店陈旭华董事长、酒店专家/全国酒店才俊俱乐部理事田哲夫先生提供的专业意见。

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